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最后的疯狂
发布日期:2014-08-22点击率:657

近几个月来全国各地新的地王频出,楼面地价均接近或超过其周边现有商品房售价已成不争事实。地王现象从北京、上海等一线中心城市向深圳、长沙、青岛、贵阳等二线城市蔓延,地价飞涨愈演愈烈,地价面粉比房价面包还贵,让房地产开发业界很多人士不无担忧,担心房价飞涨背景下,地价的推波助澜将进一步催生房市最后的疯狂——最后的疯狂。

 

  地王频频登场的土地市场现状,可以用疯狂来描述,这样的市场运行态势后面的背景则成为疯狂的原因:

 

  土地资源的稀缺性与经济增长对土地的需求形成长期持续的矛盾,随着社会经济的发展,世界范围内资源性商品供不应求日益严重是现实更是不可逆转的趋势。在中国这个GDP以二位数高速发展的经济体,绝对人口数量、城市化的迅猛进程、经济高速增长与土地稀缺的矛盾更加突出,土地需求快速大量的膨胀,是不可逆转的趋势。这种趋势决定了土地价格将长期走高。

 

  长期以来所形成的土地财政的运行模式下,作为规则制定者和游戏参与者的地方政府,早已把土地作为财政收入的重要来源。几年来,许多地方以地生财尝到了不少的甜头,借地价增长加强财力已经形成的强大惯性,更是成为地方政府继续博得土地增值的动力,调控并没有对这种动力进行有效削减。随着国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》推出,用确保增加廉租房和经济适用房供应量供应量,来构建保障城市低收入家庭住房问题的体系。这一政策导向成为地方政府的一项政治任务,完成这一任务需要大量的财政资金,其重要来源就是土地出让地价收入,10——15%的出让收入将投向保障性住房。于是乎,用商品房用地出让地价反哺保障住房,土地供应方如此心态下各地地王短期内出现则是顺理成章了。

 

  一年多来的宏观调控,紧缩银根和地价上涨抬高了房地产开发投资的门槛,让大量的中小开发商出局,而资金、规模优势相对明显的大型房地产企业,尤其是掌握证券市场融资渠道的上市公司,应对业绩高涨的要求,采用规模扩张战略,巨量增加土地储备,从中心城市到二线甚至三线城市,大型房企高涨的业绩预期筑就了强烈的拿地愿望,并将土地争夺演至白热化,这样的土地需求方在为地王出现买单的同时又不断催生着新的地王。

 

  如此情势,我们的担心是必要的。当面粉价格超过面包价格时候,新的面包价格势必以更高的涨幅提升。但是,房子不同于面包,没有面包人会饿死,而住房需求面对如此持续不断的上涨,到了买房自住无力支撑房价,买方投资的人在住房上没有获利空间的时候,涨价的接力棒无人可接的时候,疯狂的地价——房价没有了最终买单的人,地王所构筑的房地高价结构难道不会轰然倒下吗?从这个意义上说,这是最后的疯狂!

 

  但是,也有人不这么看,而且似乎很有道理。最近和证券业界朋友们接触很多,对地价飞涨地王频现,从他们行业角度却有着截然不同的解读。人民币对美元持续升值,外国资金投资房地产享受人民币升值的预期稳定而强烈,这是房价地价上涨的本质动力。许多外资通过各种渠道进入房地产市场,甚至是土地市场。前面所说的某些地王背后,就有着外资深厚的背景。证券业朋友的理论下,只要人民币升值趋势不变,房价地价涨势就不会改变;人民币升值只是一个开始,那么房价地价增长也只是刚刚开始,按照他们的话,我们将看到一幅前所未有的上升浪潮2007年年中的新一轮地王现象只是疯狂的开始!

 

  诚然,理论上人民币升值推动房价地价的逻辑有一定的道理。但是,房地产市场是在宏观经济大环境下运行的,政府政策、百姓需求、投资风险甚至政治需要都会综合作用于资金、土地、购买力等要素,某种单一元素失衡式的作用,必须要面对其他因素的更大的作用,多种因素的综合效用将决定房地产市场和土地市场的未来。 “上帝欲使人灭亡,必先使其疯狂,从房地产行业健康发展出发,我们不愿意看到地王所代表的地价飞涨如此持续不断下去。房地产市场的稳定和可持续前行,理所应当地对地价的疯狂